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海南重点楼盘区域浅析(四)——西线区域(儋州、乐东)
2021-08-06 15:42 来源:易购房 价格有效期至:2021/11/30

本期是海南重点区域房产浅析最后一期,这一期我们来到海南西部,前往近几年深受旅居市场青睐的儋州、乐东一探究竟。

儋州

儋州东邻临高、澄迈。是海南岛西部地区的中心城市,处在半湿润区,气候相比东部沿海,会更干燥一些。

图源:中新网

在海南“十四五”期间,儋州要按照“全盘棋,全岛同城化”的要求,在未来5年,建立起以儋州为中心的西部1小时交通圈、40分钟生活圈。

目前,儋州房产区域功能分化还是比较明显的。可以重点关注的三个区域:那大镇区域、洋浦、白马井区域。

那大镇

那大镇是儋州市区,离海稍远,但儋州的行政文化中心都在这里,更适合刚需自住,并且金融性相对来说不错。

图源:网络

因为儋州作为西部中心城市,辐射了周边几个市县,这里的楼盘可以出租于这些市县过来的人群。7月份市区新房均价在11269元/㎡(数据来源:禧泰数据)

洋浦

可以说,儋州的经济包括未来的产业转移大部分都需要靠着着洋浦经济开发区而发展。同时作为海南自贸港建设的11大重点产业园之一,洋浦肩上承担了非常重要的使命。

在小品哥看来,洋浦为什么值得让我们注意,主要还是因为自贸港建设后颁布的税收减免政策:

海关对鼓励类产业企业生产的不含进口料件或含进口料件在洋浦保税港区加工增值超过30%(含30%)的货物,经洋浦保税港区进入境内区外的,免征进口关税。

来源:海关对洋浦保税港区加工增值货物内销税收征管暂行办法》

这一举措为企业进口节约大量税费成本,吸引更多生产型企业选择在海南的港口进行加工。

图源:新华社

而辖区内的洋浦港是海南省目前综合条件最佳、开发最好的深水港口,并且周边拥有大量的土地,这些完善的发展优势对比其他港口可以说是如虎添翼。

可以预见,洋浦经济开发区依靠上述政策的利好吸引企业和资金,势必将建立起大量的产业园、加工厂或者仓库,带动人口流入。

但目前洋浦在售的楼盘较少,不过后续可以重点关注这片区域。因为通过上述所展望的,未来洋浦应该会建设大量的刚需性住房,投资潜力还是比较不错的。

白马井

洋浦港的南部,就是白马井区域,距离那大镇50多公里,是儋州政府大手笔打造的滨海新区。

图源:网络

镇区经过多年发展,市政道路及其他生活配套都已十分成熟。儋州唯一一个高铁站——白马井站也座落于此。

同时,这里也是儋州旅居房地产发展的最早的地方,像我们非常熟悉的恒大海花岛是当地最为出名的地产大盘。

海花岛效果图,图源:网络

这个由许老板狂掷1600亿、历经十年打造的人工岛,在2020年开放后游客激增,一度还上了各大头条,也成功掀起了西部的旅游热潮。

而白马井的业主分布有一个非常有意思的现象,许多都是西南区域特别是重庆和贵州的置业人群。

据小品哥了解,来自这些区域的业主选择在此度假置业的原因非常简单:在老家时,热的时候太热,并且湿气较重,如果去外地选择旅居度假,就不会选择和家乡体表感觉相差不大的地方。

图源:这里是儋州

儋州白马井这块区域,相对海南其他被追捧的热土来说,第一个日照充足,降水量少,不会过于潮湿闷热。第二个也可以亲海,满足了海边度假的一个需求,更迎合他们养生旅居的一个观念。

目前白马井镇7月的新房均价为18120元/㎡,这个价格还是比较符合西部海居度假盘的一个定位。

图源:这里是儋州

不难发现,儋州的三个重点房产区域特点较为较鲜明:

  • 那大镇主城区对应的是刚需自住

  • 洋浦区域更多是展望投资的潜力

  • 而白马井滨海区域则是纯度假旅居盘

而西部中心城市的定位,也让儋州整个区域显得潜力十足。

乐东

乐东是近几年大三亚滨海度假带性价比较高的一个区域,因为它房价低并且离三亚距离较近。并且邻近西线铁路和西线高速公路,交通非常便利。

再一个乐东的温度比三亚更舒服,生活成本低。成为许多候鸟置业人群在三亚高房价之下的第二选择。

也许会有朋友会问,大三亚滨海度假带还有一个陵水,难道陵水不是第二选择吗?

其实陵水这几年通过海棠湾国家海岸的带动以及房盘稀少的状况下,房价攀升太快,可选机会已经不多。

龙栖湾 图源海南日报.jpg

图源:海南日报

而同样作为北纬18°度假带上的乐东,拥有同样舒适的气候和较为干燥的环境,房价区间还处在洼地。自然而然成为越来越多的内地购房者的置业目标。

在乐东买房,除了本地刚需以外,旅居度假属性是最为明显的。所以值得我们关注的乐东房盘分布也就两个区域:龙栖湾滨海度假区域和九所新区。

龙栖湾

龙栖湾是乐东重点开发的滨海旅游区,交通方便、靠海资源丰富。港湾全长30.1公里,东边与三亚市相连,距离三亚市中心65公里。

因为知名度不高,环境保护好,所以龙栖湾湾景资源和三亚相比也不相上下。这里的沙滩平坦洁白,海水蔚蓝,港湾一年四季风平浪静。

龙栖湾区域目前均价在20800元/㎡(数据来源:安居客),是乐东区域内均价最高的地方。

图源:网络

不过龙栖湾缺点也是比较明显的。配套比较少,多数都是开发商自建的配套,生活和商业配套都非常一般。

九所新区

九所新区最大的优点就是发展趋势。作为海南省重点城镇建设示范区,乐东县政府决定把九所新区建设成为乐东县政治、经济、文化以及物流与信息中心。总体规划早在2002年就已正式实施。

图源:乐东县委宣传部

随后省和县两级在基础设施从都投入了极大的财力,经过20载的建设,已经初具了乐东新城的雏形。

除此之外,交通优势也是九所新区的一大优点,乐东境内的环岛动车站——九所站就在这。

图源:网络

从凤凰机场站到达九所站只需要50分钟的动车车程。海南西线高速、西线国道贯穿东西。

目前,九所新区的新房均价在12000元/㎡左右,但需要注意的是九所新区的楼盘大多不靠海,但是离海边只有几公里的路程。

九所新区某小区内部环境,图源:网络

住宅小区内的生活环境和设施都可满足人们康养的需求,小区停有全国各个省市牌照的车。

总体来说,乐东楼盘优缺点其实还是比较明显的,从房屋均价到生活等方面来看,对比邻居“三亚”具有极高的性价比。

但由于发展较晚,定位模式单一,全方位的配套还是跟不上,距离“高、大、上”的冬天旅游度假休闲胜地定位,还有很长的路要走。

结语

其实海南岛西线区域成为未来置业热区将是一种趋势。因为目前海南全岛限批土地,导致新的楼盘越来越少,其他热点区域特别北部、东线的房价因此被抬高了,已经不再具有很高的性价比。

图源:网络

随着自贸港全域建设的大方向,海南西线是往后值得考虑置业的地方。

诚然,海南在自贸港建设后,以一种“壮士断腕”的心态严格调控了房地产市场,回归房住不炒的概念。

最典型的就是政府回收了3.1万亩存量的住宅用地,海南住宅用地的数量,大大减少了许多。

但在海南开放的政策利好下,包括与世界接轨的发展下,势必都会加大人口的流入程度。那么随之而来的就是需求的上涨。

图源:网络

那么在存量不增加,增量跟不上的时候,海南的房价上涨是必然的。

所以按照这个情况发展下去,海南的房子你买了就有,你没买就没有。随后再有钱,也许都买不到房子,因为海南已经没地了。

这反而更刺激了海南房地产的价值升高。就市场表现来说,截至八月份海南的房价已经连涨13个月。

包括政府在全岛产业转型上下的大功夫,也印证海南未来不会像之前一样,是一场镜花水月的泡沫,而是要成为国家对外开放的新高地,真正的中国特色“自贸港”。



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